Immobilien im Steuerrecht

Der Immobilien Markt boomt – immer mehr Menschen investieren in Wohnungen, Häuser und
Grundstücke. Der Wert steigt, die Nachfrage an potentiellen Mietern nimmt nicht ab – das
perfekte Geschäft. Im Steuerrecht wird die Vermietung von Immobilien als eigene
Einkunftsart mit vielen Besonderheiten behandelt. Für Deinen Überblick sorgen wir!

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
Gemäß § 21 EStG erzielst Du Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung für die
entgeltliche Überlassung von Immobilien, Grundstücken und Gebäudeteilen. Die Einkünfte
ermitteln sich dabei aus dem Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten und
müssen in der Einkommensteuer angegeben werden. Entstehen Deine Haupteinkünfte aus
der Vermietung und dem Handel mehrerer Immobilien gilt es, die Einnahmen als gewerbliche
Einkünfte abzugrenzen.

Die Gestaltungsmöglichkeiten zur Steueroptimierung der Einkünfte aus Vermietung und
Verpachtung sind vielseitig. Dies gilt sowohl für die Finanzierung, als auch für die laufende
Besteuerung.

Die laufende Besteuerung
1. Die Finanzierung
In der Regel wird eine Immobilie teilweise fremdfinanziert. Dabei ist jedoch zu beachten,
dass die monatlichen Tilgungen keine abzugsfähigen Werbungskosten darstellen. Bei einem
Darlehen handelt es sich lediglich um ergebnisneutrales Fremdkapital. Die Zinsen der
Finanzierung stellen jedoch vollabzugsfähige Aufwendungen in der
Einkommensteuererklärung dar.
Dein Vorteil? Durch die Berücksichtigung der Zinsaufwendungen minderst Du Deinen
steuerpflichtigen Gewinn und somit auch die Steuerlast.

2. Verteilung von Erhaltungsaufwendungen
Erhaltungsaufwendungen sind jene Kosten, die Du zur Instandhaltung, Erneuerung und/oder
zur Modernisierung Deiner Immobilie tätigst. Sie lassen sich in der Regel sofort als
Werbungskosten abziehen.
Fallen in einem Jahr jedoch größere Erhaltungsaufwendungen an, können diese gemäß
§ 82b EStDV auf einen Zeitraum von 2-5 Jahre gleichmäßig verteilt werden. Voraussetzung
dafür: Die Immobilie muss sich im Privatvermögen befinden und zu mehr als 50% zu
Wohnzwecken genutzt werden.
Dein Vorteil? Wirken sich Erhaltungsaufwendungen im Jahr der Entstehung nur gering aus,
weil z.B. noch keine Mieteinnahmen erzielt wurden, dann hast Du die Möglichkeit die
Aufwendungen auf mehrere Jahre zu verteilen. Dadurch kannst Du einen höheren
Steuervorteil erzielen.

3. Umsatzsteuerpflichtige Vermietung an Unternehmen
Die Vermietung von Immobilien ist gemäß § 4 Nr. 12 UStG von der Umsatzsteuer befreit.
Somit haben weder Mieter, noch Vermieter die Möglichkeit Vorsteuer beim Finanzamt

geltend zu machen. Auf diese Befreiung kann bei der Vermietung an ein Unternehmen
verzichtet werden.
Dein Vorteil? Du hast die Möglichkeit, die in den Eingangsrechnungen (z.B. für
Reparaturen) enthaltene Umsatzsteuer als Vorsteuer gegenüber dem Finanzamt zurück zu
fordern.

4. Alle Werbungskosten mitnehmen
Bei der Besichtigung einer Immobilie fallen oftmals Fahrtkosten an. Diese können sofort als
Werbungskosten geltend gemacht werden. Dauert die Besichtigung länger als 8 Stunden,
können noch 14 € Verpflegungspauschale hinzugerechnet werden. Auch Fortbildungskosten,
welche durch die Teilnahme an einem Fortbildungsprogramm entstehen, dürfen als
Werbungskosten angesetzt werden. Dazu gehört die Teilnahmegebühr, Kosten für die
Übernachtung, sowie Bewirtungskosten.
Wichtig: Werbungskosten dürfen auch schon vor der Anschaffung einer Immobilie angesetzt
werden. Voraussetzung dafür ist, dass eine klare Einkünfteerzielungsabsicht besteht.